Передать квартиру в управление. Доверительное управление квартирами - стоимость услуг. Особенности доверительного управления недвижимостью
Немного уменьшится в связи с выплатой гонорара доверительному управляющему. Сделки доверительного управления заключаются и в случае, если владелец имущества планирует длительное отсутствие или переезжает на ПМЖ за границу.
Такое управление часто применяется , если спрос на недвижимость зависит от сезона или он не достаточно большой (например, загородный дом, который арендуют на несколько дней для праздников). Доверительное управление объектом недвижимости удобно и юрлицам, которые владеют неиспользуемыми производственными или .
Управляющая компания может отремонтировать помещения, наблюдать за его состоянием и подыщет арендаторов, которые будут вовремя платить за аренду.
Управлять большим комплексом помещений и объектов – трудоемкая задача, поручить управление лучше специалистам .
Преимуществом доверительного управления объекта в отличие от работы с брокером является полная ответственность управляющей компании за своевременные платежи по аренде и коммунальным услугам. В случае необходимости управляющая компания будет следить за сохранностью имущества владельца.
Не все объекты недвижимости могут стать предметом доверительного управления. К примеру, законодательством разрешается такие объекты как лес, водоемы, недра сдавать только в пользование . Недвижимость, которая находится в оперативном администрировании или хозяйственном подчинении не может быть в доверительном управлении.
Договор
По соглашению доверительного управления один участник сделки передает другому участнику на ограниченное время недвижимость в распоряжение. Доверительный управляющий должен проводить управление в интересах выгодополучателя.
Переход предмета договора в доверительное управление не подразумевает обращения права собственности на недвижимость доверительному управляющему.
Договор доверительного управления должен содержать такую информацию:
Если доверительным управляющим осуществляется пользование объекта без ограничений , то распоряжаться недвижимыми вещами он может только в случае, если это прописано в договоре.
Функции доверительного управляющего
После подписания договора о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий (ДУ) вправе приступить к выполнению своих функций. К доверительному управляющему не переходит право собственности на имущество, но он, в соответствии с подписанным договором имеет право осуществлять фактические и юридические манипуляции с объектом в интересах собственника.
Ограничения в отношении функций ДУ могут быть прописаны в соглашении. Если таковых нет, доверительный управляющий не ограничен в действиях. Главное – все должно совершаться с выгодой для собственника.
Функции доверительного управляющего:
Правовое регулирование и особенности реализации
Реализовать механизм доверительного управления на практике непросто . Во избежание трудностей, следует придерживаться норм регулирующего доверительное управление гражданского законодательства.
Правовым фундаментом отношений собственника имущества и доверительного управляющего является договор . Форма и порядок его регистрации описаны гражданским кодексом РФ (глава 53).
Гражданский кодекс России предусматривает заключение договора в той форме, в которой заключается недвижимости. Оформление должно проходить в письменном виде с подписями сторон. Если это требование будет нарушено, то, как следствие, заключенный договор признается недействительным .
При передаче недвижимости в доверительное управление необходимо провести госрегистрацию . Порядок регистрации предусмотрен такой же, как при . Регистрируется непосредственно передача прав, а не сам договор.
Нужно только письменно зафиксировать эти изменения и приложить их к договору.
Срок действия соглашения по нормам законодательства не должен быть больше 5 лет.
После завершения времени действия договора, он может быть пролонгирован , если стороны не заявят о его расторжении . Условия сделки остаются такими же, как в первоначальном документе. Процедура выполнения и вступления в силу договора имеет некоторые особенности .
Согласно законодательству выполнение условий соглашения подписантами до процедуры госрегистрации не является основанием для изменений правовых отношений участников договора с третьей стороной. Момент вступления в силу договора доверительного управления для подписантов и для третьих лиц совпадает не всегда .
В договоре может быть прописано, что он вступает в силу с конкретной даты или сразу после подписания. Но для третьих лиц (арендаторов, коммунальных служб и др.) договор набирает силы после государственной регистрации. До этого все обязательства лежат на собственнике недвижимости.
Проблемой доверительного управления недвижимости является отсутствие правовых норм, которые регламентируют юридический статус земли , на котором размещается здание. При оформлении соглашения доверительного управления неопределенными остаются правовые отношения владельца участка и сторон договора.
Другие особенности
Оформляя соглашение доверительного управления, стоит своевременно поставить в известность арендаторов недвижимости о существовании
такого документа.
Это не обязательно к исполнению, однако является наиболее разумным действием .
Интересы арендатора не пострадают , поскольку их договоренности с организатором управления остаются в силе, а доверительный управляющий проводит сделки с недвижимостью от своего имени. Это необходимо, чтобы все вопросы, связанные с арендой, арендатор согласовывал с доверительным управляющим . При подписании соглашения аренды больше, чем на год, необходима регистрация (ст. 651 гражданского кодекса).
Все действия с переданным в управление помещением доверительный управляющий производит от своего имени , и указывает, что он выступает в качестве управляющего (с пометкой «ДУ»). При правовых действиях управляющего без оформления документов, арендатора необходимо проинформировать , что действия производятся ДУ.
Гражданский кодекс предусматривает, что доверительный управляющий, кроме получения от собственника недвижимости вознаграждения за свои услуги, имеет право на компенсацию растрат , связанных с управлением вверенной ему недвижимости.
Полностью вопрос звучит так: "Я являюсь собственником нескольких помещений, которые сдаю в аренду. Недавно ко мне обратилась компания с предложением дать им это имущество в доверительное управление. В чем разница и выгода между арендой и доверительным управлением?"
Сдача недвижимости в аренду - дело непростое. С ней сопряжены хлопоты и беспокойство, обусловленные поиском порядочных и платежеспособных арендаторов, контролем за использованием помещений, а также за бесперебойным поступлением арендной платы. Кроме того, собственнику приходится решать хозяйственные вопросы, связанные с эксплуатацией объектов. Весь этот груз проблем можно переложить на плечи компании, предлагающей услуги по доверительному управлению недвижимостью.
По данным столичных риэлторов, в Москве в доверительное управление попадает до 15-20% сдаваемых квартир, около 50% складских и логистических помещений и порядка 90% бизнес-центров.
Основным нормативным актом, регулирующим данные отношения, является Гражданский кодекс РФ, а именно Глава 53 «Доверительное управление имуществом».
По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.
Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.
Сразу хотелось бы обратить внимание на то, что доверительное управление - это не посредническая схема работы, по которой работает большинство агентств по сдаче недвижимости в наем, заключающаяся в поиске арендаторов и их заселения, на чем функция агентства считается выполненной.
Договор доверительного управления имуществом относится к числу договоров об оказании услуг. Целью данного договора является управление имуществом в интересах определенного лица. Поэтому его предметом выступает не имущество, передаваемое в управление, а те юридические и фактические действия, которые должен совершать управляющий по управлению переданным ему имуществом.
Т.е. по договору доверительного управления все бремя, как по сдаче, так и по содержанию имущества, а так же по исполнению договора аренды лежит на доверительном управляющем. Проще говоря, учредитель управления (собственник недвижимости) в час «Х» получает от доверительного управляющего доходы от управления имуществом, все остальное - забота управляющей компании.
Услуга доверительного управления имеет, разумеется, свою стоимость . Обычно это сумма в районе 10% от полученного за год дохода от сдачи в аренду недвижимости. Однако владелец недвижимости может дополнительно подстраховаться от убытков, обозначив в договоре минимальный фиксированный платеж , который управляющая компания будет обазана перечислить ему в любом случае, даже если указанную сумму не удастся собрать с арендаторов.
Кроме того, управляющие компании готовы предложить арендаторам уборку помещений, охрану и прочие дополнительные услуги, которые арендатору все равно каким то образом придется организовывать.
Управляющие компании решают задачи повышения инвестиционной привлекательности объекта и снижения издержек эксплуатации, обеспечивают собственникам получение максимальной прибыли, а арендаторам комфортное использование объекта.
Что касается самого договора доверительного управления, то он должен быть заключен в письменной форме, необходимо соблюсти существенные условия договора, такие как состав имущества, передаваемого в доверительное управление, указать лицо, в интересах которого осуществляется управление имуществом, размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договорам и срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пять лет.
Обычно в договоре указывается, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.
Передавая имущество в доверительное управление следует внимательно отнестись к обязанностям доверительного управляющего по сохранности переданного ему имущества, условиям его эксплуатации, его ответственности в следствие причинения вреда, и т.д. Обычно я советую клиентам обязательно включать в договор условие о страховании имущества.
Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:
Смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица - выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
Отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
Смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
Отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
Отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;
Признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.
Законодательством предусмотрены разные способы управления объектами недвижимого имущества.
Одним из них является соглашение доверительного управления. Это особая форма правоотношений между собственниками недвижимости и третьими лицами, которым на время переходит право пользования (управления) объектами любого имущества по доверительному соглашению, о котором и пойдет речь ниже.
Перед тем как дать понятие такого соглашения, нужно сначала разобраться, какими нормативными актами оно регулируется:
Исходя из норм ГК, под доверительным управлением подразумеваются такие правоотношения, на основании которых учредитель управления (владелец имущества или иное лицо, которое имеет право пользования и распоряжения им), передает доверительному управляющему (другой стороне соглашения), какое-либо имущество (недвижимость, деньги, ценные бумаги). Делается это в интересах доверительного управляющего или иного третьего лица.
По сути такая сделка не несет в себе получение какой-либо финансовой выгоды.
Ярким примером такого договора может послужить передача какого-либо помещения общественной организации либо предприятию муниципальной собственности.
Единственно, кто может получить вознаграждение по такой сделке, это управляющий. Но это должно быть заранее оговорено в договоре.
Важно запомнить, что такие сделки предусматривают управление объектами имущества в пользу третьих лиц (выгодоприобретателей). По общим правилам тут также не предусмотрено получение любой материальной выгоды последним.
Условия соглашения
Законодательством прописаны обязательные условия , по которым должно происходить полное управление имуществом таким способом, они следующие:
Важно запомнить, что физические лица (граждане) не имеют право ни получать, ни передавать жилое недвижимое имущество таким образом. Законодательство такой формы правоотношений не предусматривает.
Составление договора
Естественно, что такие соглашения должны составляться в письменном виде, так как на это прямо указывают нормы Гражданского кодекса. Если стороны не будут придерживаться этих требований, то соглашение является незаконным и не несет за собой никаких правовых последствий для сторон.
Теперь перейдем к детальному рассмотрению порядка составления договора доверительного управления.
Правила оформления
Для того чтобы такое соглашение имело законную силу, и стороны могли нести ответственность за нарушение пунктов договора, оно должно быть составлено по таким правилам :
- предварительно стороны обязаны создать проект такого договора и направить его друг другу для предварительного согласования и выяснения всех спорных моментов;
- договор должен быть составлен в письменном виде (об этом уже говорилось выше), скреплен подписями всех сторон и печатями;
- в нем должно быть детально описано передаваемое имущество, и указана его фактическая стоимость, юридический адрес и место нахождения;
- представители сторон, которые подписывают соглашение, должны обладать полной дееспособностью (например, иметь доверенность, либо право подписи должно быть дано уставом предприятия).
Существенные условия
Под существенными условиями такого соглашения подразумевается согласование предмета, цены и сроков договора, а также прав и обязанностей сторон.
Исходя из этого, существенными условиями такого соглашения являются следующие пункты :
Дополнительные условия
Обычно юристы стараются прописывать в таких договорах все существенные моменты, но все предугадать нельзя, поэтому всегда появляются дополнительные условия.
Они всегда оформляются отдельными соглашениями, которые имеют одинаковую юридическую силу с основным договором.
В дополнительных условиях могут уменьшаться или продлеваться сроки договоров, уточняться юридические наименование сторон (в случае, например, изменения названия юридического лица), изменяться цена самого договора, права и обязанности сторон.
Нужно запомнить, что если происходят существенные изменения в технических характеристиках недвижимости, либо доверитель желает, чтобы управление начало осуществляться в пользу третьего лица (выгодоприобретателя), тогда в любом случае подписывается новый договор.
Важные нюансы
К важным нюансам можно отнести следующие моменты.
Если управление имуществом осуществляется в пользу третьего лица
, тогда стороны должны детально расписать его права и обязанности. То есть получается не двустороннее, а трехстороннее соглашение.
В договоре ни в коем случае нельзя указывать , что выгодоприобретатель или доверитель получают от такой сделки какую-либо прибыль. Если это указать, то налоговые или другие контролирующие органы расценят это как договор аренды и насчитают штрафные санкции за уклонение от уплаты налогов.
Надо запомнить, что оплата управителю не может осуществляться путем получения в будущем прав на управляемое имущество. То есть она должна быть в денежном измерении.
Регистрация договора
В связи с тем, что такие договоры связаны с недвижимостью, то они должны проходить обязательную регистрацию в Росреестре.
Действующее законодательство разрешает не регистрировать такие договоры только в том случае, если срок их действия не будет превышать одного года. На практике этот вопрос решается таким образом. Если соглашение заключается на срок меньше 12 месяцев, и стороны не будут продлевать (пролонгировать) его еще на некоторое время, то регистрация не нужна.
Если срок договора заключается на 12 и более месяцев, тогда такое соглашение обязательно должно быть зарегистрировано в государственном реестре.
Важно запомнить, что максимальный временной промежуток , на который может быть составлено данное соглашение, не должен превышать 5 лет.
Уплата налогов
Прежде всего нужно отметить, что при ДУ организация, которой передан объект недвижимости, создает по нему отдельный бухгалтерский баланс и открывает счет в банке.
В отдельном балансе отражаются все движения материальных ценностей по объекту. Но если управление осуществляется за вознаграждение, то управляющий вносит полученные средства, таким образом, в свой бухгалтерский учет, так как они формируют его базу налогообложения.
Доверитель соответственно никаких налогов не платит, но обязан возмещать все затраты на содержание имущества, которые показываются в своем балансе управителем.
Исходя из этого, управитель обязан платить следующие налоги:
- налог на добавленную стоимость;
- налог на прибыль, но с той суммы, которую он получает в качестве вознаграждения, а также на содержание и управление недвижимым имуществом;
- земельные налоги, которые обязательны для всех физических и юридических лиц;
- амортизационные расходы по недвижимому имуществу.
То есть никаких налоговых льгот для таких соглашений не предусмотрено.
Доверитель обязан только показывать расходы и вознаграждение управителя, которые тоже формируют его базу налогообложения, но с этих сумм он налоги не платит.
Нужно знать, что в настоящее время появилась судебная практика по налоговым спорам, связанным с ДУ. Она вызвана не соответствием некоторых норм Гражданского кодекса и законодательства (инструкций и приказов) по ведению бухгалтерского учета. В некоторых случаях суды становятся на сторону управителей в спорах с налоговыми органами по формированию налога на прибыль.
Управление любым имуществом это особая форма передачи его от одного юридического лица к другому с целью его эффективного использования. Такой договор имеет свою специфику и требует тщательного юридического подхода к его составлению.
О преимуществах доверительного управления недвижимостью рассказано в следующем видеосюжете:
Как передать коммерческую недвижимость в доверительное управление? Где заказать услуги по доверительному управлению квартирой? Что делать при некачественном управлении объектами недвижимости?
Приветствую читателей, заглянувших на сайт «ХитёрБобёр». С вами - Мария Даровская, и сегодня мы поговорим о передаче недвижимости в доверительное управление.
Эта статья поможет тем собственникам коммерческой (и не только) недвижимости, кто не готов тратить свое время на всевозможные хлопоты, но хочет получать свой доход с аренды. Как это возможно?
Не спешите утверждать, что так не бывает. Мы расскажем, как избавиться от хлопот с недвижимостью и регулярно получать прибыль.
1. Что такое доверительное управление недвижимостью?
Доверительное управление - это передача актива во временное руководство другому лицу с целью получения прибыли.
Сегодня мы будем говорить о доверительном управлении недвижимостью (коммерческой или жилой).
Доверительное управление недвижимостью (ДУН) – комплекс услуг, которые получает собственник от управляющей компании. Регулирует отношения между собственником и управляющей компанией Гражданский кодекс РФ. Его 53-я глава посвящена этому виду управления.
Нуждаются в данном виде услуг те, кто не может (или не хочет) взваливать груз проблем управления на свои плечи - поиск арендаторов, обслуживание объекта, анализ рынка и другие обязанности. Еще один вариант - когда жилье сдает опекун недееспособного лица, владельца недвижимости.
Сдача недвижимости в аренду на самых выгодных условиях без головной боли и рисков – не это ли является мечтой каждого арендодателя?
К сожалению, в России, в отличие от развитых западных стран, многие до сих пор нередко задаются вопросом вроде: «что такое доверительное управление?». Так что на самом деле представляет собой доверительное управление, и какие преимущества может предоставить данная услуга?
Доверительное управление недвижимостью — прибыль без лишних усилий
Услуга управления недвижимостью на основании доверительного договора создана специально для того, чтобы максимально упростить жизнь владельцам, как коммерческих площадей, так и приватного жилья.
Заключив договор доверительного управления с представителями компании «Рио Инвест Групп», Вы сможете быть уверенны в надежности управления объектами недвижимости и стабильной прибыли. Обратившись к нам, Вы сможете:
- Делегировать все задачи по присмотру и эксплуатации невидимости в надежные руки;
- Забыть о проблемах, связанных с выездом арендодателей и поиском новых клиентов;
- На протяжении длительного времени работать или отдыхать в другой стране, за тысячи километров от сдаваемого в аренду объекта недвижимости, получая при этом средства по условиям договора доверительного управления;
- Отслеживать прибыль и расходы онлайн в удобном личном кабинете.
- Не переживать по поводу задолженностей, отсрочек и других неприятных факторов, которые часто сопровождают процесс сдачи в аренду недвижимости;
- Минимизировать риск сдать недвижимость мошенникам, которые превратят помещение в общежитие, игорный дом или притон, с последующим возникновением проблем с правоохранителями;
- Получить полное юридическое сопровождение недвижимости, в случае необходимости предполагающее квалифицированное консультации в налоговых и правовых вопросах;
- Обрести уверенность в том, что сопровождение недвижимости поручено профессионалам, и Вы сможете получать стабильную прибыль от сданной в аренду недвижимости, согласно доверительному договору.
